Buon inizio settimana a tutti i nostri cari lettori! E ben ritrovati nella nostra rubrica che affronta argomenti interessanti e relativi al nostro comparto immobiliare.
Oggi parleremo della permuta, facendo un viaggio su ciò che comporta, come funziona e i costi.
Iniziamo:
la permuta immobiliare può considerarsi un’ottima alternativa alla compravendita di un immobile, ma nonostante questo non è particolarmente conosciuta. Vediamo come funziona: con la permuta è possibile, attraverso la sottoscrizione dell’apposito contratto, trasferire la proprietà di beni fra un contraente e l’altro; praticamente con questo strumento è possibile scambiare immobili con terzi, senza dover pagare importi troppo onerosi.
Come funziona?
La permuta è un contratto che permette rispettivamente a due soggetti di trasferire la proprietà di beni o diritti. È regolamentata dall’articolo 1552 del Codice Civile e prevede che le parti commutino la titolarità dei loro beni o immobili senza alcun corrispettivo economico. Perché la permuta possa realizzarsi è necessario che vi siano due proprietari effettivamente interessati al reciproco scambio degli immobili e che gli stessi, più o meno, siano di simile valore; che sugli stessi oggetti di permuta, non insistano ipoteche o mutui, così come altri vincoli amministrativi o giudiziari.
Che tipologie di permuta immobiliare esistono?
– permuta fra privati, quando lo scambio di immobili avviene fra due soggetti privati;
– permuta verso un’azienda, quando invece il trasferimento di proprietà avviene tra un privato e un’azienda. Ad esempio quando l’acquirente è interessato all’acquisto di un immobile di nuova costruzione e lo acquista direttamente dall’impresa mettendosi d’accordo con l’impresa stessa per lo scambio con un suo immobile;
– permuta di aree edificabili, quando un privato cede a un’impresa il suo terreno edificabile in cambio di un appartamento costruito sullo stesso terreno;
– permuta fra aziende, quando due società decidono di scambiarsi reciprocamente immobili in loro possesso.
La permuta può essere suddivisa in base alle condizioni del trasferimento:
– permuta immobiliare pura, quando gli immobili hanno lo stesso valore;
– permuta immobiliare con conguaglio, quando è differente il valore degli immobili, valore che può essere pagato in denaro o con altri beni.
Il contratto di permuta immobiliare occorre per poter realizza la permuta immobiliare. Affinché sia valido, l’accordo fra le parti deve obbligatoriamente essere sempre testimoniato per via scritta davanti ad un notaio. Nel contratto saranno specificati i dati anagrafici delle parti, l’ubicazione esatta degli immobili e i riferimenti catastali degli stessi e gli accordi presi dai due proprietari relativamente all’entità e le modalità di versamento di eventuali conguagli.
Per quanto riguarda il trasferimento delle proprietà esso può essere:
– trasferimento immediato
– trasferimento futuro, quando ad esempio uno degli immobili è ancora in costruzione o quando vi è ancora il mutuo in essere. In questo caso lo scambio verrà attuato in un secondo momento.
Come già descritto in precedenza il contratto dovrà avere valenza notarile. Ma chi paga il notaio in una permuta? La parcella può essere divisa equamente dalle parti.
Ma quanto costa fare la permuta di un immobile?
Innanzitutto, è necessario sapere che:
– l’atto di permuta è unico per entrambi gli immobili, per cui le spese notarile non saranno doppie;
anche l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e quella catastale si pagheranno una sola volta, purché la transazione sia tra privati, come non sono dovute l’imposta di bollo, le tasse ipotecarie e i tributi catastali.
Siccome però la permuta prevede il cambio degli intestatari dei due immobili oggetti di scambio come vengano calcolate le imposte?
Con la permuta di immobili tra privati se il trasferimento riguarda due prime case l’imposta di registro sarà pari al 2% dell’immobile dal maggior valore catastale;
l’imposta ipotecaria e quella catastale saranno ciascuna pari a € 50,00, mentre non sarà dovuta l’imposta di bollo.
Se la permuta riguarda due seconde case fra privati allora l’imposta di registro sarà del 9% sull’immobile dal maggior valore catastale; le imposte ipotecaria e catastale saranno sempre di € 50,00 ciascuna e non si pagherà l’imposta di bollo.
Se un privato decide di effettuare una permuta con un costruttore il privato corrisponderà un’imposta di registro del 9% sull’immobile dal valore catastale più elevato, oltre che l’imposta ipotecaria e catastale da € 50,00 ciascuna; mentre l’azienda dovrà corrispondere l’imposta di registro e l’imposta ipotecaria dal valore ciascuna di € 200,00.
Se invece entrambe le parti sono soggetti IVA si dovrà corrispondere un’imposta di registro pari a € 200,00;
le imposte ipotecarie e catastali saranno da pagare due volte per ogni immobile, sempre pari a € 200, ciascuna;
si dovrà pagare l’imposta di bollo da € 230,00.
Quali sono i vantaggi e gli svantaggi della permuta?
I vantaggi sono che la permuta permette di avere un nuovo immobile senza dover subire dei nuovi costi;
assicura un buon risparmio in termini di imposte in quanto in molti casi si pagano singolarmente;
se le parti possono il trasferimento di proprietà avviene immediatamente alla firma del contratto.
Gli svantaggi possono essere che, essendo uno strumento poco utilizzato, non sono molti i privati e le aziende che se ne avvalgono. Se si guarda alla tassazione i vantaggi si riducono notevolmente se la permuta avviene tra un privato e un’azienda o, ancora, fra due soggetti IVA.
Ovviamente se si pensa ad una permuta è necessario prima fare tutte le considerazioni giuste ed adatte, affidandosi al proprio legale o notaio di fiducia.
Seriamo di essere stati esaustivi nell’argomento trattato.
Se avete qualche dubbio o qualche ulteriore domanda fatecelo saere nei commenti.
Alla prossima
