Buon giovedì cari lettori!
Oggi discuteremo di un argomento molto interessante, che riguarda la vendita di un immobile sul quale insiste un mutuo residuo. Succede infatti che, quando si accede ad un mutuo per l’acquisto della propria casa, i tempi per la sua estinzione sono generalmente molto lunghi e alle volte capita che cambino le esigenze, le abitudini o ci siano urgenti necessità per le quali si debba mettere in vendita l’immobile acquistato. Il fatto che su di esso insista un mutuo già in essere non è vincolante per la sua vendita, l’importante è che il venditore gestisca la pratica del finanziamento provvedendo al trasferimento o alla chiusura del mutuo. Vediamo come procedere perché può capitare che anche chi acquista accenda un mutuo per lo stesso acquisto o che chi venda intenda acquistare un altro bene sempre col mutuo; in questo caso si potrebbe adottare questo sistema:
– La sostituzione di garanzia: significa che la banca trasferisce l’ipoteca iscritta sull’immobile da vendere verso quello da acquistare; purtroppo però questa strada non è sempre possibile: infatti, la propria banca può non accettare lo spostamento dell’ipoteca, ostacolando così la vendita della casa col mutuo perché la garanzia è su un altro immobile.
– Accollo del mutuo residuo: se si considera questa soluzione, l’acquirente dell’immobile con il mutuo in corso ha l’obbligo di provvedere al pagamento del debito residuo, fino alla sua naturale scadenza. In poche parole il nuovo acquirente si sostituisce al vecchio debitore. Ovviamente l’accollo del mutuo deve essere consentito dall’istituto di credito e dal nuovo acquirente altrimenti altrimenti non è fattibile. Se la banca e il venditore acconsentono all’accollo, l’acquirente è chiamato al pagamento delle rate e deve farsi carico delle spese relative al mantenimento del finanziamento. Chi opta per la vendita della casa con accollo deve sapere che esistono due modalità di accollo: accollo liberatorio e accollo cumulativo. In quest’ultimo caso si vincola il mutuatario originario al rimborso delle rate del mutuo se il nuovo acquirente non riuscisse più a pagarle. Con l’accollo liberatorio invece libera il venditore da qualsiasi obbligo.
– Estinzione anticipata del mutuo: è in assoluto la soluzione più diffusa tra chi sceglie di cambiare casa con mutuo ancora in corso e comprarne un’altra. Delle estinzioni anticipate ne esistono di due tipi: estinzione del mutuo per la vendita della casa prima del rogito: in questo caso se si possiede la somma necessaria per l’estinzione del mutuo prima dell’atto per la nuova casa, è possibile saldarlo e l’istituto di credito provvederà alla cancellazione dell’ipoteca e alla quietanza dell’estinzione; oppure l’estinzione del mutuo contestuale al rogito: in questo caso, l’estinzione del debito avviene utilizzando i soldi incassato con la vendita della casa ipotecata contestualmente al rogito. L’acquirente dovrà consegnare un assegno circolare alla banca, la quale provvederà a rilasciare la quietanza del pagamento ultimo con estinzione e cancellare dell’ipoteca. Questa soluzione è possibile anche se il pagamento dell’immobile ipotecato avviene tramite l’accensione di un altro mutuo. Questa opzione è la soluzione a cui scelgono di ricorrere in molti, perché è naturale che entrambe le parti abbiano interesse a chiudere il finanziamento senza nessun vincolo. Quando però la titolarità dell’immobile su cui grava il mutuo è cointestata, prima di intraprendere qualsiasi procedura è indispensabile il consenso delle stesse parti. Allo stesso modo se ad essere cointestato è il mutuo utilizzato per l’acquisto dell’immobile per poterla vendere è sempre necessario il consenso di entrambi gli intestatari.
Speriamo di essere stati chiari ed esaustivi su questo argomento.
Se avete altre curiosità o domande da porci lasciateci un commento.
A presto
